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Placement de la fortune : les prêts hypothécaires indirects confèrent-ils une allocation à faible risque ?

Quelle que soit la situation économique et financière, les gérants de la fortune des instituts de la prévoyance professionnelle sont contraints par l’article 71 LPP : leurs placements doivent revêtir impérativement la triple qualité cumulative : sécurité, rendement et liquidité.

Comment orienter le placement de la fortune, déjà fortement répartie dans les classes d’actifs actions, obligations, acquisitions immobilières, placements en devises et produits alternatifs ?

L’OPP2 offre une solution pour les Caisses de pension en leur permettant d’attribuer jusqu’à 50% de leur fortune globale dans des titres hypothécaires. L’ordonnance fixe toutefois quelques règles de prudence en limitant le taux du financement à 80% de la valeur vénale de l’objet immobilier financé (sans en préciser la typologie) et en plaçant une limite de 10% de la fortune globale dans le même débiteur.

Si le financement hypothécaire était jusqu’à peu le cœur de métier des banques commerciales, il faut constater aujourd’hui que bon nombre de prêts immobiliers sont octroyés par de nouveaux acteurs, dont les instituts de la prévoyance professionnelle. C’est ainsi que l’OFS fait état en 2015 que sur le marché hypothécaire suisse estimé à près de CHF 900 milliards, environ 15 milliards étaient déjà octroyés par les Caisses de pension.

Toutefois, leur intervention sur ce marché ne s’inscrit nullement comme un nouveau métier de la prévoyance, car elles veulent avant tout effectuer un placement sécurisé à bon rendement et facilement négociable pour pouvoir dégager des liquidités plus ou moins rapidement. Aussi, à moins d’avoir mis en place un service interne d’analyse et de gestion des crédits hypothécaires, les Caisses de pension choisissent très souvent d’effectuer leurs placements au travers de fondations de placements hypothécaires, soit des prêts hypothécaires indirects, déléguant ainsi le travail de gestion à des tiers.

Déléguer l’analyse et l’administration des prêts à une fondation de placements confère-il un transfert de la responsabilité de la Caisse de pension ?

Non ! Si l’OPP2 vient souligner en son article 56 les normes prudentielles à respecter dans le cas principalement de faillite du placement collectif, elle n’attire pas l’attention des administrateurs de la Caisse de pension sur la nécessité de l’examen des risques de crédits, soit la qualité du sous-jacent financé collectivement au travers d’une fondation. En cas de défaillance du débiteur de la fondation de placements ou de défaut dans l’examen de l’immeuble financé, le risque de perte, bien que dilué entre les différents investisseurs, revient à la source des fonds injectés, soit la caisse de pension.

Les Caisses de pension, les fondations de placement et les sociétés administrant les prêts s’engagent par écrit à respecter toutes les normes de l’OPP2, c’est une base essentielle, mais non suffisante. En effet, en cas de défaillance d’un débiteur ou d’une société de gestion, ces signatures n’apporteront aucune protection à l’institut de prévoyance professionnelle quant à l’impact financier lié aux pertes en capital, sans compter les frais de justice et les honoraires d’avocats.

Les prêts hypothécaires seraient-ils ainsi réservés uniquement aux très grandes institutions de la prévoyance professionnelle ?

Certainement pas. Des solutions de vigilance et de contrôles des risques de crédits immobiliers doivent simplement être mises en place afin de préserver les capitaux investis dans le respect des normes des articles 50 et suivants de l’OPP2. A cet effet, un contrôle spécifique sur les aspects des risques juridiques, des risques économiques et de la solvabilité des emprunteurs forme le premier examen de la qualité du placement. Ainsi, contrôler la provenance des fonds propres afin de s’assurer qu’il n’y a aucun risque de blanchiment d’argent, s’assurer que les co-contractants (preneur de crédits) sont bien identifiés et autorisés à signer, que les garanties hypothécaires existent et sont conservées en lieu sûr pour le compte du créancier gagiste. Il s’agit aussi de vérifier l’excellence dans l’exécution du mandat de gestion et d’administration des prêts pour pouvoir continuer à effectuer des placements sécurisés des capitaux de la retraite.

2017-10-27T12:26:11+00:00

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