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Démographie et propriété de son logement

Inexorablement et sans surprise, la population suisse vieillit ! Les pyramides des âges démontrent cette tendance depuis des années : les baby-boomers sont en phase de constituer la classe des papy-boomers. Certes, mais en quoi cela devient-il intéressant sur le plan économique en Suisse ?

Selon l’Office fédéral de la statistique (OFS), 60% de la population suisse était âgée de plus de 50 ans au 31 décembre 2015. Cette tranche de la population aura atteint l’âge de la retraite d’ici 15 à 20 ans avec une belle espérance de vie portée à 84 ans pour les hommes, respectivement 87 ans pour les dames. La Suisse compte parmi ses habitants 37.4% propriétaires de logement (données OFS 2014). De manière connexe, 60% de ceux-ci sont âgés de 50 ans ou plus et ont une charge d’hypothèque sur leur résidence principale. Si aujourd’hui ils ont pu bénéficier de taux d’intérêts particulièrement attractif auprès des banques, il n’en reste pas moins que leur qualité de vie pourrait bien basculer demain !

En effet, la FINMA, dans l’objectif de protéger les banques d’un risque de faillite (too big to fail), a imposé aux instituts placés sous sa surveillance de respecter les deux normes suivantes :

  • Le montant du prêt doit représenter au maximum 60% de la valeur de nantissement du logement financé
  • Le taux de charges par rapport aux revenus bruts doit être plafonné à 33% et celui-ci doit être établi avec trois valeurs théoriques fixes :
    • Taux d’intérêts hypothécaire 5%
    • Amortissement 1%
    • Charges d’entretien de l’immeuble 1% de la valeur immobilière.

Dans la détermination de la capacité financière de l’emprunteur, il y a lieu de tenir compte de sa rémunération pérenne, c’est-à-dire notamment de sa situation financière à l’âge de la retraite, respectivement pour la majorité de la population 60% du dernier salaire. Ceci implique pour tous les propriétaires, respectivement emprunteurs, souhaitant renouveler leur prêt hypothécaire après l’âge de 50 ans d’effectuer un amortissement considérable pour réduire le capital emprunté. Or, les Suisses épargnent peu, et pour remplir l’obligation de ce remboursement imposé, il leur faudra le plus souvent retirer une partie de leur capital retraite. Conséquence : les revenus à la retraite sont diminués et le ratio de 33% ne peut plus être respecté.

L’image de la retraite idyllique suisse commence à se flouter. Disparaissent peu à peu la maison, le jardin, le banc, les petits nains, les géraniums aux fenêtres et les revenus confortables ! Avec un PIB suisse de 500 milliards de francs comparé à un ensemble des prêts hypothécaires de près de 900 milliards, la Suisse fait figure de pays très endetté ! Les années passées où régnait le fonctionnement « typique suisse » d’un jeu fiscal dans le cadre duquel il était malin de conserver un montant de dette conséquent pour pouvoir déduire des intérêts débiteurs de ses revenus semblent être désormais révolues.

Les papy-boomers qui n’auront pas trouvé de solution pour le financement de leur logement pourraient être contraints de vendre ! Par voie de conséquence, il se pourrait bien que pléthore de maisons et d’appartements soient mis sur le marché dans les 10 prochaines années, ouvrant le marché immobilier à une population moins nombreuse que la génération précédente. En définitive, moins d’acheteurs dans un contexte de restriction sur les normes d’octroi de financements bancaires : il est fort à parier que les prix de l’immobilier des logements subiront une forte pression, indépendamment de l’évolution des taux d’intérêts.

2017-10-26T13:49:33+00:00

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